Charmantes Wohnhaus in ruhiger, sonniger Wohnlage mit Gestaltungspotential

Idyllisch und atmosphärisch – und dennoch mit kurzen Wegen – Wohnen heißt hier die Devise! Das auf einem sonnigen 505 m² großen Grundstück errichtete Wohnhaus mit insgesamt ca. 209 m² Wfl. befindet sich in einer zentralen und ruhigen Ortslage (Bebauungsplangebiet Alte Mitte Munzingen, Plan-Nr. 6-149), unterhalb der Weinanbauterrassen des Tunibergs, inmitten eines gewachsenes Wohnumfelds mit überwiegend zweigeschossigen (teilweise historischen) Wohnhäusern und einigen, wenigen Winzerbetrieben. Der Grundstein zu diesem Wohnhaus wurde im Jahre 1938 gelegt. Die derzeit als Zweifamilienhaus genutzte Immobilie eignet sich grundsätzlich bestens als Mehrgenerationenhaus oder auch als Einfamilienhaus für eine Großfamilie, wofür nur eine geringe Grundrissänderung im Erdgeschoss erforderlich wäre. Die Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten sind groß geschnitten und verteilen sich auf Erd-/ Hochparterre-, sowie Ober- und Dachgeschoss. Das Gebäude ist vollunterkellert, hier befindet sich ein großer Lagerraum mit separatem Zugang, ggfs. ideal als Hobby-/ oder Partyraum, sowie ein über die Erdgeschosswohnung zugänglicher Keller-/Heizungsraum, in dem sich u.a. das im Jahr 2015 eingebauten Gasbrenntwertgerät zur zentralen Raum- und Warmwassererwärmung befindet. Die Grundsubstanz des Gebäudes kann, auch bei bestehendem umfangreichen Modernisierungspotential, als solide bezeichnet werden. Letzte, größere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind in den späten 70er und Anfang der 90er Jahre vorgenommen worden. Hier erfolgte auch die Umgestaltung hin zum Zweifamilienhaus mit zwei separaten Wohneinheiten: einer (derzeit leerstehenden) 2-Zi.Wohnung im Erd-/ Hochparterregeschoss mit einer Wohnfläche von 77 m², sowie einer (derzeit vermieteten) 5-Zi.-Maisonette Wohnung mit ca. 132 m² im Ober- und Dachgeschoss. Das Mietverhältnis zu der 2-Zi.-Whg. im Erdgeschoss endete unlängst. Eine zeitnahe Eigennutzung und Umgestaltung des Erd- und Untergeschossbereichs ist somit möglich. Alternativ könnte auch eine Freistellung des Ober- und Dachgeschossbereich, ggfs. durch Umzug der Mieterin der 5-Zi.-Maisonette-Wohnung in die 2-Zi.-Erdgeschosswohnung, ermöglicht werden. Die 5-Zi.-Wohnung im Ober- und Dachgeschoss erwirtschaftet derzeit eine jährliche Nettokaltmiete in Höhe von insgesamt 10.800,– Euro. Das Mietverhältnis datiert auf den 01.01.2000 und ist auf unbefristete Zeit geschlossen, eine Staffel- (§ 557 a BGB) oder Indexmiete (§ 557 b BGB) ist nicht vereinbart. Ein Mietanpassungsverlangen (im Sinne von § 558 ff BGB) wurde bisher noch nicht gestellt. Unter Berücksichtigung der Regelungen von § 558 ff BGB über Wohnraum, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, könnte ein Vermieter des Grundbesitzes ggfs. die Zustimmung zu einer Erhöhung der jährlichen Nettokaltmiete bis zu einer Höhe von 12.420,– Euro verlangen. ++ grundsätzliche Ausbau- & Umgestaltungspotentiale ++ Da sich die Bebaubarkeit des Grundstücks in diesem städtebaulichen Flächenbereich (trotz bestehendem Bebauungsplan) weitestgehend nach § 34 BauGB richtet, könnten auf diesem Grundstück ggfs. (auf Basis einer üblicherweise zulässigen Geschossflächenzahl von 0,7) bis zu 144 m² zusätzlicher Wohnraum, somit insgesamt bis zu 353 m² Gesamtwohnfläche, aufgeteilt auf maximal zwei Wohneinheiten, errichtet werden. Herrlich viel Raum für kreative neue & zusätzliche Raumgestaltungen könnte bspw. eine Erweiterung der bestehenden Gebäudegrundfläche (Anbau an die südliche oder westliche Gebäudeseite mit Dachterrasse), ggfs. auch die Errichtung eines zweiten separaten Gebäudes an der südlichen Grundstücksgrenze, bieten. Mit wenig(er) Aufwand könnten auch die großzügigen Untergeschossflächen (drei Räume mit ca. 53 m² Nutzfläche) als zukünftige Hobby-/ Büro- oder ggfs. Wohnräumlichkeiten über das zentrale Treppenhaus wieder mit dem Wohnbereich im Erd-/ Hochparterregeschoss verbunden werden.